纽约——曼哈顿的大多数办公楼都是为文书工作者设计的，但在帝国大厦五楼一条昏暗的长走廊尽头，有一家新工厂正在运转。这里机器轰鸣，炉膛咆哮，数十名蓝领工人正忙碌地工作着。
他们正在准备拆除大楼的 6,514 个双悬窗框，以重新利用玻璃并重新制作。这是美国最雄心勃勃且具有象征意义的节能项目之一的一部分：一项耗资 2000 万美元的计划，旨在将这座摩天大楼的总体能源使用量减少 38%。
一路上，规划者们希望减少这座 79 年历史的建筑的碳足迹，并减少其 1100 万美元的年度水电费。但他们计划中最雄心勃勃的部分是要求这套升级方案在短短三年内收回成本。
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这家“工厂”是 2007 年纽约房地产公司 Malkin Holdings LLC 总裁 Anthony Malkin 和时任 威廉·J·克林顿基金会气候倡议 主任 Jamie Russell 之间对话的产物。Malkin 的公司在曼哈顿市中心繁华的商业区拥有一系列建筑。Russell 正在为基金会新的节能建筑改造项目寻找一个合适的建筑。其想法是展示经济上可行的方法，以减少世界各地现有建筑的能源使用量。
Malkin 建议选择一座正在进行 12.5 亿美元翻新的旧建筑。但 Russell 的想法更大。他想要一座在 Malkin 的投资组合中不到一年的建筑，整整 102 层。“我们知道像帝国大厦这样的建筑具有全球影响力，”克林顿基金会建筑改造项目主任 Arah Schuur 说。
在 2008 年初与 Malkin 制定计划之前，该基金会已经在世界各地启动了其他几个改造合作伙伴关系。它需要的是这座标志性的纽约地标肯定会带来的宣传，因为该基金会在节能斗争中选择了更棘手的问题之一。
美国能源部的数据显示，美国住宅和商业建筑消耗的能源占该国能源使用量和二氧化碳总排放量的近 40%。在纽约市，大约有一百万栋建筑，这个问题尤其突出。
“首先改善最大的用户”
根据纽约市长迈克尔·布隆伯格的环境计划 PlaNYC 2030，该市超过 75% 的能源消耗用于供暖和为建筑物供电。然而，纽约不仅是一座建筑之城，也是一座大型建筑之城。
该市只有 2% 的建筑（约 22,000 栋）大于 50,000 平方英尺，但这种更宽敞的建筑类型消耗了该市 45% 的总能源。该计划强调了紧迫性，指出重点必须放在“首先改善最大的用户”上。
上个月，Malkin 在美国国会联合经济委员会就所谓的清洁能源经济作证时表示，帝国大厦每天消耗的能源相当于 40,000 户单户住宅的能源消耗量。该建筑的峰值用电量达到约 9.5 兆瓦。
PlaNYC 还估计，目前构成纽约市的大部分建筑物在 25 年后仍将屹立不倒——大约 85% 的建筑物。如果不解决现有建筑存量问题，新的“绿色”建筑就无法有意义地解决温室气体排放问题。
几乎在克林顿基金会启动其建筑改造计划后，布隆伯格就宣布支持该计划的目标。该基金会的使命之一是向精明的业主表明，节能是一项明智的商业决策。然而，部分问题在于大型建筑物有多个租户——他们通常不知道自己的能源成本——以及通常通过提高租金来解决问题的房东。
“我们的动机不是‘做正确的事’，”Malkin 向联合经济委员会解释说。他说，动机来自“赚钱”。
能源效率和利润并不总是在同一个篮子里，至少在许多企业愿意考虑的时间范围内不是这样。一个成功的改造项目必须有显着的减少，并且能够在合理的时间框架内收回资本成本，特别是少于五年。
克林顿基金会请来了总部位于科罗拉多州的能源研究机构 落基山研究所，帮助设计帝国大厦的升级改造策略。仲量联行负责管理该项目，江森自控有限公司获得了一份竞争性合同，负责监督项目安装并确保节能目标的实现。
通过结合低技术方法实现高目标
团队现在面临一个主要问题：他们能负担得起改造什么？
将所有“绿色”理念都投入到一栋建筑中，看看哪些理念能奏效，可能会很快在财务上削弱一个项目。考虑到建筑物的年龄和许多当地环境因素，将决定需要多少隔热材料，太阳能电池板是否是一项有价值的投资，以及哪种空调系统是最好的。
经过数月的分析，考虑了 66 项节能措施，并将它们组合成不同的“软件包”，以确定哪种措施组合效果最佳，团队最终决定实施包含八项措施的软件包。
窗户升级将提高建筑物在冬季的保温能力，并通过在每层玻璃之间使用悬浮薄膜，反射夏季的热量，而不会减少可见光量。然而，这部分升级仅占项目减排量的约 13%。
该建筑的其他改进包括散热器绝缘，以防止热量从建筑物中散失，以及运行空调的冷却器系统的升级。八个项目中的五个项目将在年底前完成，占计划节省量的 60% 以上。然而，这些升级项目本身听起来都不是特别引人注目。事实上，Malkin 说，大楼里“最高科技的东西”是改善温度管理的无线恒温器。
“但是，你看，”他在 JEC 听证会后说，“这一切都是创新。”Malkin 回忆起他祖父在 1970 年代告诉他的一件事：“几乎没有什么东西是被发明的。但是人们将从未组合过的东西组合在一起，并且以一种新的方式组合，它就会产生不同的结果。”
策略很多，但实施很少
美国绿色建筑委员会纽约分会 城市绿色委员会 的研究和倡导主任 Richard Leigh 表示，他钦佩帝国大厦正在进行的翻新工程。他说，改造规划策略在学术界已经广为人知多年。一直缺失的是实际实施。
“要改变城市的能源消耗，”Leigh 说，“我们必须着眼于现有建筑。”
“所以我认为他们对帝国大厦所做的事情很棒，”他说。
克林顿基金会建筑改造项目的 Schuur 说，该项目的价值来自于处理一座著名的老建筑的难度。“它包含了人们所说的所有难以做到的事情。”
“虽然我同意纽约是一个非常独特的城市，”Schuur 说，“但我们合作的许多城市——大城市——都具有相似的特征，因为它们在很大程度上已经开发，因此它们拥有大量的现有建筑存量，这些存量构成了未来 30 或 50 年内将存在的绝大多数建筑物。”
该项目在很大程度上达到了预期的效果。Schuur 说，地球另一端的业主已经联系了该基金会，表示有兴趣改造自己的房产。他们中的许多人都提到了帝国大厦的名字。
Schuur 说，她很想看看纽约市 12 月通过的建筑效率法将如何影响“建筑改造领域”(Greenwire，2009 年 12 月 10 日)。
她说，在纽约，“你拥有世界上最精明的房地产专业人士。这里是进行此类实验的好地方。”
Schuur 补充说，她引用了电影《纽约，纽约》的主题曲：“你知道这首歌——如果能在纽约做到，就能在任何地方做到。”
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