随着世界各地城市经历城市化和人口密度增加的影响，我们如何以及在哪里为城市居民提供绿地变得越来越重要。靠近公园和自行车道等绿地有助于促进身心健康，应在城市社区之间公平分享。然而，像许多公共产品一样，新的绿地可能会增加附近地区对住房的需求，推高生活成本，并将在那里居住了几十年的低收入群体赶走。
这种现象被称为生态士绅化，它导致了一种情况，即只有相对富裕的人才能从新城市绿地的指定中受益。为了进一步探讨这种现象，我和凯尼恩学院的 Katie Black 教授研究了纽约的高线公园作为一个案例研究。该公园是在曼哈顿西区切尔西社区一条废弃的铁路线上建造的。这条铁路最初被称为西区高架线，于 1933 年开通，主要由国家饼干公司（National Biscuit Company）使用，该公司更为人所知的是纳贝斯克（Nabisco），其仓库现在是受欢迎的切尔西市场（Chelsea Market）所在地，位于铁轨的南端。
这条铁路一直运营到 20 世纪 80 年代初，当时卡车运输的兴起抑制了铁路的使用，线路最终失修。1999 年，两位切尔西居民成立了高线之友（Friends of the High Line），这是一个旨在保护该结构并将其改造为社区便利设施的非营利组织，最终提出将现有结构改造成高架绿地的提案。高线公园在 2009 年至 2014 年间分三段开放，现在从甘斯沃尔特街（Gansevoort）延伸到第 34 街，绵延近一英里半。
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开发前的高线公园。图片来源：Getty Images
我们的论文旨在根据生态士绅化的总体社会问题，实证评估高线公园的引入对住宅物业价值的影响。我们使用回归分析，通过划定三个“缓冲区”来衡量按距离计算的房产价值的增加，从而了解与引入绿地对房价相关的不同溢价。通过我们的回归分析，我们发现，在高线公园 0.1 英里范围内的房屋价值比 0.1-0.4 英里范围内的房屋价值上涨了 35.3%。换句话说，与绿地邻近相关的房价溢价随着距高线公园距离的增加而降低。
在分配绿地时不驱逐该地区的长期低收入居民是政策制定者在寻求平衡绿地分配的积极影响和生态士绅化的负面影响时的一个重要考虑因素。在他们的著作 《恰到好处的绿色：城市发展与环境士绅化》中，研究人员 Winifred Curran 和 Trina Hamilton 提出了他们的“恰到好处的绿色”理论，探讨了一个地区如何变得“过于绿色”，从而加剧士绅化进程。“恰到好处的绿色”理论侧重于社会正义，并允许社区设计自己的环境倡议，并将保持当地居民的完整性作为明确目标。
它旨在将城市绿化项目与士绅化的明显标志（如豪华海滨和豪华房地产开发）脱钩。城市绿化举措产生的生活质量改善应由社区现有居民享受，而不是迎合更富裕、通常是白人家庭的进入。正如我们的论文所示，忽视将此目标作为明确结果可能会导致过度士绅化，从而产生意想不到的后果。
高线公园导致房产价值大幅上涨，证实了人行道引入的不公平影响。这强化了生态士绅化模型，在该模型中，绿地准入只有富人才能负担得起，而贫困社区则承担着环境不利因素的重担。此外，缺乏绿地还会加剧城市热岛效应，导致低收入地区经历比富裕地区更高的温度和更差的空气质量。
由于这些原因，城市必须对绿化举措采取更批判性和以社区为中心的方法。通常，就像高线公园的情况一样，私人 funding 和规划倾向于不关注商品旨在服务的公众的私人利益。高线公园是房地产开发商和纽约旅游业成功的标志，但它也导致了纽约居民之间日益加剧的不平等。经济实惠且可访问的绿地应成为未来城市规划者的首要问题，而保留一个地区现有居民必须是绿化项目的明确目标，以避免生态士绅化的陷阱。