以下文章经 The Conversation许可转载，The Conversation是一家报道最新研究的在线出版物。
自 COVID-19 疫情开始以来，更多公司为员工提供了远程工作选择，甚至 完全转向远程工作——使得空置的办公楼成为许多城市的新常态。2023 年 7 月，波士顿 规划和发展局宣布 一项试点计划，为将办公楼改造成住宅楼的建筑开发商提供奖励。
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作为 工程师 和 研究建筑的人员，我们想知道这些空置空间是否可以改造成住宅楼，以及开发商将面临哪些障碍。
虽然将办公楼改造成多户住宅涉及许多考虑因素——包括分区法规、房地产价值和结构问题——但某些建筑物可能非常适合这种类型的改造。以下是将这些空间改造所需的条件。
重新定义空间
首先，建筑业主无需进行任何重大的结构改造即可将办公楼改造成住宅楼。大多数办公楼的设计都考虑到租户可以轻松地 构建空间 以满足他们的需求。这意味着他们可以砌墙、在需要的地方接通电源，并选择地板、油漆和照明等饰面。
在改造成多户住宅时，建筑物的外壳和结构构件将保留，而业主可以增加或移动墙壁以创建独立的公寓。这种内部改造的成本将取决于 台面和灯具等物品的豪华程度。
但改造者还需要考虑非结构性建筑特征，例如窗户。窗户决定了每个 住宅单元 中自然光的分布。与深而呈矩形的 办公楼 相比，周边区域更大——因此观看窗户的机会更多——的较窄办公楼更容易过渡到住宅。没有人愿意住在 没有日光照射的房屋 里。
电力、火警和电信
住宅和商业建筑的 电力需求不同。住宅建筑有 厨房电器，需要大量电力，但办公楼使用更多的计算机、投影仪和复印机——这意味着电力负荷可能大致相同。办公楼和住宅楼在 照明 方面的电力需求也相似。
供暖和空调的电力负荷将取决于所用系统的类型。虽然办公楼的主要电力服务可能适合住宅楼，但改造者需要在每个住宅单元中添加一个 配电箱。美国法规要求所有居民都能“方便地访问”为其单元供电的断路器或保险丝。
建筑业主还需要增加更多的火警设备，因为住宅楼的房间更多。他们可能还需要修改互联网、电话和有线电视系统，以确保每个住宅租户都能访问这些服务。
虽然这些电气改造很昂贵，但却是可行的。最大的障碍将是添加配电箱和仪表，以计算出 每个单元的使用量。
供暖、通风和空调
虽然商业建筑通常具有中央 HVAC 系统，但住宅建筑的每个住宅单元都需要单独的 HVAC 系统和控制装置。话虽如此，中高层公寓楼通常使用带有 变风量单元 的中央 HVAC 系统，每个区域 都有。变风量单元与中央空气处理单元协同工作，中央空气处理单元提供恒定的气流。然后，每个变风量单元调整其特定区域的气流。每个较小的公寓将是一个区域，但一些较大的公寓可能需要多个区域。
住宅建筑的 HVAC 负荷通常小于办公楼，这意味着现有的 HVAC 系统对于住宅再利用来说会过大。过大的空调系统通常存在湿度问题——此外，住宅租户 会因淋浴、洗衣和做饭而产生更多湿度。此处 缓解湿度 的方法是通过 额外的排气扇。变风量单元也有助于控制额外的湿度。建筑业主需要支付这些新增设施以及管道改造的费用。
管道和消防
在办公楼中，大多数 管道集中 在建筑物的核心区域。例如，浴室往往集中在一起，并且位于每层的同一位置。但是，在住宅建筑中，管道分布在整个区域。每个单元通常都有自己的浴室和厨房，每个浴室和厨房都需要饮用水和卫生污水。
这里最大的问题将是 服务尺寸——或为建筑物服务的管道有多大——以及内部管道系统。办公楼的供水 和污水管道的服务尺寸可能不足以满足住宅用途。这将取决于 当地法规 和管道装置的数量。公寓楼的 污水公用设施连接 的管道可能需要比办公楼的管道更大。此外，内部管道系统 需要改造才能为每个住宅单元提供服务。
改造供水管道应该是可行的。但是，改造 卫生污水系统 将困难得多，尤其是在较高楼层。重力使物体向下运行，较长的水平管道需要更多的垂直落差才能保持物体朝正确的方向流动。这种改造将需要新的 管道竖井——管道在其中运行的垂直空腔——以适应卫生污水和通风管道的需求。添加这些竖井可能需要对楼层进行 岩芯钻孔。如果业主愿意投资这笔钱，那是可以做到的——但很昂贵。
消防喷淋系统 可能需要在新墙壁竖立后进行修改，但将水输送到喷淋系统的管道尺寸应该非常接近合适的尺寸。
空置建筑的新生是可行的，但并非易事
没有人愿意看到 办公楼空置，因为空置建筑会 降低周围的房地产价值。将办公楼改造成多户住宅是可能的。然而，这并不便宜。
但是，无论如何都应该进行改造或升级的办公楼可能是这种类型改造的绝佳选择。如果建筑系统——HVAC、管道、电气——需要更换，则该项目将更具成本效益。由于 对出租单元的需求超过了新供应的增长，并且像 旧金山 和 波士顿 这样的许多城市都提供改造奖励，因此这里存在潜力。对于具有创造性 vision 和位置合适的建筑物的人来说，这可能是一个成功且创新的项目。
本文最初发表于 The Conversation。阅读 原文。