迈阿密——百老汇·黑尔伍德最早看到的几张海平面上升地图是几年前，当时气候活动家聚集在他的社区，讨论全球变暖将如何影响佛罗里达州南部不太富裕社区的人们。
黑尔伍德意识到了一点，他用手势来说明。一只手代表迈阿密海滩市。另一只手像涌入的潮水一样移动，表明海平面最终将上升，可能会使佛罗里达州南部的海岸线更接近迈阿密历史上的黑人社区——例如他在自由城投资的房产，这些房产位于相对较高的地势上。
“哦，迈阿密海滩要被淹没了，海平面正在上升，”黑尔伍德说。“所以现在富人必须找到一个居住的地方。我的房产海拔15英尺，他们的呢？三英尺以下？”
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“所以好吧，”他说道，用一位富有的开发商的声音说，“让我们推倒这些项目，然后我们搬进来，把他们赶出去。”
如果说有什么比导致全球海平面上升的热膨胀、冰盖融化和海洋环流的全球力量更复杂，那可能就是房地产投机力量和带有种族色彩的历史住房模式，这些模式影响着当今迈阿密的高档化。
迈阿密这些历史住房模式的最大讽刺之一是，在吉姆·克劳法案的几十年里，法律和分区限制黑人居住在城市核心地区，这是一个较老的社区，位于沿佛罗里达州南部东海岸延伸的石灰岩山脊上，地势相对较高。现在，许多曾经被贷款人划为红线的社区，在某些地方被一道字面意义上的种族隔离墙所束缚，却拥有一个尚未出现在房地产清单上的优势：它们位于较高的地势上，并且随着海平面上升，不太可能被洪水淹没。
无论是气候变化，还是对良好房地产回报的关注，位于较高地势的历史悠久的黑人社区正越来越多地受到投机者和投资者的关注。房地产投资可能不再仅仅是关于下一个热门社区，它现在可能也与下一个干燥的社区有关。
“这非常复杂，就像其他一切一样，”休·格拉德温说，他是迈阿密佛罗里达国际大学的人类学家，他的专长是使用地理信息系统地图来理解大型、多样化的城市环境。他开始看到一些证据，表明气候变化现在是迈阿密房地产中高档化的一个因素。
“真正的问题是：人们是否正在根据气候变化的未来做出房地产决策，而不是某种正常的投机？”格拉德温说。
高档化及其令人不安的讽刺
杰西·基南是一位律师，他在哈佛大学设计研究生院教授气候变化适应课程，他认为人们正在做这种精确的计算。基南的家族根源可以追溯到迈阿密作为陆军前哨站达拉斯堡的时期，他说他几年前开始看到投资者离开迈阿密海滩寻找更高地势的证据。
基南现在住在马萨诸塞州，但在迈阿密海滩仍然拥有一栋房子和一个办公室和一个停车位。他预计将在未来一年发表研究报告，重点关注导致某些社区高档化的投机行为。他正在通过分析房产交易记录、邮政服务邮件转发信息和人口普查追踪数据来实现这一点。
他还开始在调查数据中看到证据，表明中等收入人群正在离开迈阿密海滩和其他一些地方，这些地方的潮汐洪水使得在高潮时难以出行或为汽车投保。他说，这些人将会挤占现有的可负担住房，特别是租赁住房。
没有人可以对南佛罗里达州每个人都使用的预测视而不见：到2060年，海平面将上升2英尺。
“我认识的所有在海滩上拥有房地产的小业主，都不属于亿万富翁阶层——拥有海滩房地产的普通中产阶级、中上层迈阿密人——都在出售他们的房产并搬到大陆，”基南说。“基本上，在珊瑚山脊所在的地方，就在市中心以北和市中心以南，从传闻来看，那里是投机投资最多的地方，因为历史上那里是地势最高的地方。”
基南不确定，但他认为他可能创造了“气候高档化”这个词。在迈阿密，这与美国许多其他地区，甚至在发展中国家的过程相反，在这些地方，最贫困的人居住在地势最低、最容易遭受洪水和海平面上升的地方。
“在海滩上和在水边要花费更多的钱，而离海滩最远的城镇中较便宜的部分，但事实证明，离海滩最远的城镇中较便宜的部分是海拔最高的，现在它们比过去值钱得多，”基南说。“就是这样，就这么简单。”
但是，迈阿密高档化模式的展开背后有着复杂的种族历史。如果基南的研究得到证实，人们可能会离开那些在 20 世纪 60 年代中期之前被法律和习俗禁止黑人进入的海滨社区。在气候变化的时代，那些逃离海平面上升的人将会寻找一个地势较高的地方居住，这很可能会将有色人种和穷人赶出历史上主要是黑人或加勒比人的社区。
这种情况已经发生，尽管气候变化与此无关，基南和其他研究人员正在寻求方法来确定由于气候变化，这种情况在何处以及如何发生。
不要指望高地会好得多
迈阿密大学的海洋地质学家山姆·珀基斯和格雷戈尔·埃伯利说，随着海平面上升，情况不会乐观，他们主动解释该地区的地质历史以及它如何帮助预测未来几十年海平面上升的影响。
“在风暴和春潮期间，你会放大海平面上升的影响，”埃伯利说。“那是我们真正会首先看到影响的地方。然后它会在某些地方造成破坏性的影响。你会越过那个临界点，在那里水不仅仅是冲上来，而是会带走沿海环境、沿海建筑。”
短期内，在海平面上升的背景下，对佛罗里达州长期生存的最大威胁也是其最熟悉的威胁之一：像1992年的安德鲁或2012年的桑迪超级风暴一样的大飓风。
“很可能会发生的事情是，你将会遭遇一场大飓风，并且城市将会被大面积淹没，”珀基斯说。“这将导致基础设施腐烂——下水道、电力、电信。所有在道路下面的东西。每次发生这种情况时，更换这些东西都会变得非常昂贵。”
但是，由于“所有腐烂的碎屑和可能造成的总体混乱”，高地也不会令人愉快，珀基斯说。“因此，当城市开始被洪水淹没时，在高地也不一定很好。”
珀基斯是最近被迈阿密大学聘用的人，他仍然怀疑海平面上升是否会推动当前的房地产决策。尽管如此，今年早些时候他自己找房子时，他还是带着海拔地图在城市里转，这帮助他在椰树林找到了自己的家，那里海拔约为 16 英尺。
“这就是和地质学家交谈的结果，”珀基斯开玩笑说。“一切都在预料之中。”
未来的迈阿密可能看起来非常像格拉德温最近在他的办公室里分享的 1924 年的城市地图。在排水渠改造大沼泽地的水流之前的城市地图显示，沿着高地分布着一系列定居点。其中许多是今天热门的社区，包括像迈阿密海岸和珊瑚阁这样的社区，这些社区的契约限制禁止黑人和犹太人入住。
格拉德温一些最著名的地图是为 CLEO 研究所制作的，这是一个气候变化倡导组织，由卡罗琳·刘易斯运营，她是一位精力充沛的前科学老师，她巧妙地招募遇到的每个人来支持她的使命，即教人们了解全球变暖。
刘易斯在南佛罗里达州各地领导气候教育课程；几年前，劳德代尔堡市要求所有员工，包括警察和垃圾收集员，都参加她的培训。这些地图对她的社区气候教育项目特别有帮助，这些项目通常由有兴趣帮助人们更好地了解和适应气候变化影响的组织资助，包括热浪、更强烈的热带风暴，当然还有海平面上升。
在刘易斯喜欢分享的地图中，有一张格拉德温创作的彩色地图，显示了迈阿密市中心的海拔。反面是银行、投资者和房东持有 15 处或更多房产的集群。许多集群位于海平面 9 英尺或更高的地区。这并不能证明存在协调一致的行动，将高地房产作为海平面上升的投资策略进行购买，但这确实提供了证据，表明气候高档化可能是迈阿密高地上低收入社区中发挥作用的房地产因素之一。
刘易斯在她的气候教育工作中，还经常向人们展示在 FIU 开发的数据可视化程序，称为“关注上升”。它展示了在未来几十年内，一些社区可能会因海平面上升而遭受洪水侵袭。FIU 的新闻学教授苏珊·雅各布森说，它还允许人们在秋季大潮等极端事件期间报告洪水情况，她帮助开发了该程序。
“这是一个让人们了解海平面上升的潜在影响的好工具，”雅各布森说。“因为它一直是一种抽象的东西，漂浮在那里，可能会在未来发生，你可以输入你的地址，你可以看到它，你可以有那种‘天啊！’的时刻。”
刘易斯发现，当她向快速高档化的社区的人们展示洪水情景地图时，他们的眼睛会“亮起来”。
“你可以看到他们说，‘哦！’”刘易斯说。“因为有洪水从北、南、东、西方向袭来，但他们却位于山脊上，他们理解了这一点。”
“他们已经在这里了”
他们理解这一点，因为即使海平面上升是一个难以想象的挑战，高档化和城市中可负担住房的问题却不是。
迈阿密海地妇女组织的创始人玛莱妮·巴斯蒂安亲眼目睹了迈阿密小海地社区的高档化。她的组织为海地移民辩护，近年来，该组织为确定小海地在官方城市社区地图上的边界而战，部分原因是为了让居住在那里的人们不会被忽视。巴斯蒂安说，他们担心如果政府地图上正式命名为小海地的社区面积减少，就会更容易取代在那里定居并使其成为今天充满活力的社区的海地移民。他们会被简单地抬高价格赶走。
“我们不反对发展，但是当你想要抹去一群移民的完整历史和遗产时，又该如何呢？”巴斯蒂安说。
我们被遗弃在这个萧条且毒品泛滥的地区自生自灭。... 现在这里太好了，不适合我们了吗？
马莱纳·巴斯蒂安，迈阿密海地妇女组织创始人
“我们被遗弃在这个萧条且毒品泛滥的地区自生自灭，”她说。“现在，凭借纯粹的韧性和决心，小海地成为了一个充满活力、文化趣味和文化底蕴的社区，现在这里太好了，不适合我们了吗？”
他们看到了温伍德发生的事情，温伍德是南部以前破旧的仓库区，十年前发展成为艺术目的地。艺术家们现在已经住不起他们用色彩鲜艳的街头壁画帮助打响名气的社区。投机者们已经把目光转向了北边的小海地。其中一些可能是不可避免的。但巴斯蒂安说，气候变化又增加了一层担忧。
“他们买，他们买，他们买，”她说。“据预测，这将是美国最快实现高档化的地区。”
与巴斯蒂安合作过的拉加斯滕·保罗说，开发商每周至少会联系他 85 岁的父亲，希望购买他 20 世纪 70 年代作为海地移民建造的简朴房屋。开发商对修复他父亲位于东北 58 街短道上的房屋不感兴趣，那里的房屋海拔约 10 英尺。他们想买下整个街区并进行重建。
“他所知道的就是周围发生了变化，但他没有参与其中，”保罗谈到他的父亲时说。
哈伍德曾是《迈阿密先驱报》的印刷工，他在小海地以西的内陆拥有企业和土地，他说他开始修缮和粉刷他的一些房产，以避免被县里的法规执行人员开罚单。他认为，拥有外观更吸引人的房产，会让别人更难通过征用程序夺走他的土地。这是许多有色人种在迈阿密曾经见过的模式，N.D.B.康诺利的著作《一个更具体的世界：房地产与吉姆·克劳南方佛罗里达州的改造》详细描述了吉姆·克劳法对南佛罗里达州的影响。
“为了经济增长而进行的需要大规模流离失所的开发计划，往往会通过引人注目的征用或缓慢的高档化挤压来针对黑人和棕色人种的穷人，”康诺利写道。康诺利是南佛罗里达州本地人，也是巴尔的摩约翰霍普金斯大学的历史学教授。
“他们已经在这里了，”哈伍德谈到开发商时说。他说他认为这就是他的房产被罚款的原因。
“这就是他们不断用法规执行来骚扰我的原因，”他说。
海平面上升只会加剧南佛罗里达州沿海洪灾的影响。迈阿密大学 2016 年发布的一项研究发现，沿海洪灾已经加速；洪灾与南佛罗里达州海平面加速上升同步发生。2006 年之前，海平面平均每年上升 3 毫米，之后平均每年跃升至 9 毫米。在过去的十年里，海平面上升了约 3.5 英寸。
今年早些时候发布的另一项由忧思科学家联盟进行的研究预测，东海岸和墨西哥湾沿岸各州的潮汐洪水只会变得更糟。到 2045 年，近三分之一的分析仪表可能会看到每年 180 次洪水。那是 30 年后，也就是抵押贷款的期限。
当地政府非常担心海平面上升对所有支付税款的抵押贷款持有人意味着什么。在迈阿密市中心以南的珊瑚阁市，也是迈阿密大学的所在地，市长吉姆·卡森表示，他们认为这是一个关乎生存的问题。
珊瑚阁市去年秋天甚至发布了一份分析报告，分析了如果人们离开，在税基萎缩的情况下，它将如何为基础设施投资付费。
“我们对此感到担忧，我们正在为此制定计划，我们正在为脆弱性研究投入资金，试图了解我们在基本基础设施方面的脆弱性，并计划尽可能多地建设和拯救我们的社区，”卡森说。
有一次，一只章鱼最终出现在了一个停车库里
但是，即使是那些一直致力于解决佛罗里达州全球变暖和海平面上升问题的组织，也存在一定的否认。东南佛罗里达地区气候协议组织由该州最南端的四个县组成，于 2010 年正式成立，旨在协调减少排放和适应气候变化的努力。这些县严重依赖稳定的税基来维持其生存和发展，它们甚至不愿承认潜在的房地产风险，因为担心会吓跑那些需要继续在该地区生活和纳税的人。
该协议网站指出：“东南佛罗里达州的房地产市场仍然是美国最强劲的市场之一。” “南佛罗里达州的当地政府每天都在联合起来规划和投资适应性基础设施，以管理海平面逐渐上升的威胁。那些努力确保该地区对数百万人安全和宜居的人们，继续住在他们自己的家中。”
例如，迈阿密海滩已经开始安装一个数十亿美元的泵网络，将洪水排回比斯坎湾。
但是，这些措施只是代际上的权宜之计，注定会因地质问题而失败。多孔石灰岩允许水从地下渗入。在某些地方，水从地下涌出，这是一种在阳光明媚的日子里也能在沥青停车场看到的反向渗透。
在秋季的年度极端潮汐，即大潮期间，道路被淹，海水漫过海堤。甚至在去年秋天的大潮期间，一只章鱼最终出现在了迈阿密海滩的停车场里。
因此，佛罗里达州最南端沿海县的人们对气候变化的了解已经超过了普通美国人，并将气候变化视为迫在眉睫的危机。根据耶鲁气候舆论地图，据估计，76% 的成年人认为全球变暖正在发生。这比美国平均水平高出 6 个百分点。据估计，南佛罗里达州的大多数人（54%）认为全球变暖已经对美国人民造成了伤害，这也比全国估计高出 6 个百分点。
“人们现在普遍比几年前更加意识到这一点，”在佛罗里达国际大学都市中心研究经济适用房的副主任内德·默里说。“特别是如果你是购房者，你现在会意识到这一点。它已经成为对话的一部分。”
环境律师阿尔伯特·斯莱普与前佛罗里达大西洋大学气候科学家伦纳德·贝里等人共同创立了沿海风险咨询公司。该公司使用美国陆军工程兵团的海平面上升预测，为房产分配洪水风险评分。它的公式可以显示海平面上升对房产造成的威胁程度，让房主、当地政府和任何其他使用该软件的人都能真实地了解他们未来的风险。
斯莱普将高档化视为该地区和国家在未来十年将面临的数万亿美元房地产问题的脚注。他指出，没有针对海平面上升的保险。如果人们无法获得抵押贷款或无法找到住所，则没有简单的解决办法。
“这是一场巨变，绝非双关语，”斯莱普说。“人们正在看着上涨的潮水，然后问：‘我们该怎么办？’”
人口统计学家也开始思考人们将去哪里。佐治亚大学人口统计学家马修·豪尔本月早些时候在《自然气候变化》杂志上发表的一项最新研究表明，到本世纪末，佛罗里达州可能因海平面上升而失去多达 250 万人。该论文建立在预测基础上，到 2100 年，美国可能有多达 1300 万人因海平面上升而流离失所。
基南认为，海平面上升可能会更快地改变人口分布。据估计，在 1992 年的安德鲁飓风过后，有 175,000 人离开了迈阿密-戴德县。
“迈阿密海滩失去 20% 的人口，而这些人中的大多数人去了大陆，这并非不可能，”他说。“我指的是未来 20 年。”
研究人员表示，气候高档化只会变得更糟。国家科学院院长、地球物理学家玛西亚·麦克纳特今年早些时候在华盛顿特区的一个小组会议上表示，潜在的迁徙模式只会加剧海平面上升的不公平现象。
“我担心，当那些因海平面上升而流离失所的人排挤其他人时，那些其他人是否有地方可去？”麦克纳特说。“我担心这种多米诺骨牌效应，实际上，随着住在海岸边的非常富有的人排挤内陆的人，他们又排挤更内陆的人，我们将有一大群人无家可归，这将成为社会动荡的主要问题。”
“这个问题不会有简单的答案，”她说。
“我们无法阻止高档化。但我们可以参与其中”
在迈阿密，该国最大的黑人拥有的银行——美国统一银行的总裁特里·威廉姆斯最近在当地公共广播电台 WLRN 上谈到了维护历史悠久的黑人社区作为有色人种空间的重要性。
正如人们所说，潮水上涨可以托起所有的船只，但前提是有些人没有被冲走。
“你环顾迈阿密四周，你会看到这些黑人社区的聚集地，它们位于黄金地段，”她说。“我不喜欢这样说，但他们要来了。我要对我们的社区说：‘我不在乎你是否必须买一个小屋。买点东西。在我们的社区买一块地，买点东西。因为“他们”，更广泛的社区，要来了。’”
“我们无法阻止高档化。但我们可以参与其中。我们可以确保我们的文化，我不会说受到保护，而是成为正在发生的新事物的一部分，”她在广播中说。
像法比奥拉·弗勒朗维尔这样的投资者听取了威廉姆斯的建议，并正在采取行动。弗勒朗维尔是一位 30 岁出头的公关主管，在她 24 岁时就已经自己翻新并转售了三套房屋。
这是一场巨变，绝非双关语。人们正在看着上涨的潮水，然后问：‘我们该怎么办？’
阿尔伯特·斯莱普，沿海风险咨询公司创始人
弗勒朗维尔最近与其他年轻的黑人投资者联手，在历史上种族隔离的、主要是黑人社区购买、翻新和出售房屋。他们非常清楚气候变化的影响，即使购买不易受海平面上升影响的房产并不是他们的主要目标。弗勒朗维尔说，他们瞄准的社区恰好位于地势较高的地方。
“气候变化或海平面上升并不是我们寻找房产的首要考虑因素，但我们非常清楚，我们首选的社区位于地势较高的地方，”弗勒朗维尔说。“我认为位置排名最高……并且在成本之外的排名中，众所周知，开发商正在关注内陆地区。”
对经济适用房的需求如此迫切，以至于他们不需要在布朗斯维尔社区列出他们的第一个项目。它卖给了一个参加县住房计划的家庭，该计划旨在帮助低收入首次购房者购买房屋。
弗勒朗维尔等人表示，迈阿密的大部分新开发项目未能服务于已居住在那里的居民，反而加剧了高档化。这些项目是为了追求快速回报的外国投资者和投机者，而不是教师和消防员。
他们的投资尽可能都是全黑人项目。他们的资金存放在一家黑人拥有的银行里，并且他们尽量聘用黑人承包商。弗勒朗维尔说，他们的目标是将利润再投资于其他项目，包括他们在住房投资附近的商业房地产。
她说：“当高档化来临时，整个社区应该共同繁荣。这并不意味着你不能开发和振兴，而是意味着要对此保持敏感。”
大都会中心的默里说，开发商可能做了与弗勒朗维尔及其同伴类似的计算。或者，也可能是迈阿密火热的房地产市场土地即将耗尽。
他补充说：“可能两者都有一些原因。但这种情况肯定正在发生。”
很少有开发商愿意谈论。基南认为，这可能像佛罗里达州中部华特迪士尼世界的开发一样：保持沉默可以压低价格。
房地产投资者彼得·埃尔利希自 1990 年代以来一直在地势较高的街区购买房产，那时海平面上升还不是一个问题。他开始在迈阿密市中心以北的迈阿密设计区和小海地等地方购买房产，因为他买不起迈阿密海滩的投资。
但他不认为气候变化已经影响到房地产定价，而且他认为海平面上升不会影响短期投资者或投机者。
埃尔利希说：“在过去的几年里，人们一直在谈论在高地拥有房产的长期优势。但我不太确定这种优势是否已纳入这些房产的价格中。”
尽管如此，他知道自己已经准备好利用它了。
埃尔利希说：“我们这些在高地上购买房产的人，主要是因为我们买不起海滨房产，意识到从长远来看，我们的地块不会被上涨的海水淹没。至少，不会像其他地区那样快地被淹没。”
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