将办公室改造成公寓为空置建筑注入新的活力

以下文章经 The Conversation 许可转载，The Conversation 是一家报道最新研究的在线出版物。

一场全球疫情让美国企业相信，他们的员工可以在家或在他们最喜欢的咖啡店高效工作。后新冠疫情时代，雇主们正在努力寻找办公室办公和远程办公之间的适当平衡。然而，混合办公很可能将长期存在，至少对于一部分员工来说是这样。

这种转变不仅改变了生活方式，也影响了商业空间。新冠疫情后，办公室空置率几乎一夜之间飙升，并且仍然接近全国20%，是1979年以来的最高水平，因为租户在原地缩小规模或搬迁。这种工作空间过剩给现有开发贷款带来了压力，并在一个已经受到较高利率困扰的市场中导致违约或创造性的再融资。

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资金雄厚的办公室租户已经倾向于选择更新、更大、设施更多的建筑，通常被称为甲级或“地标”建筑。 较旧的乙级和丙级建筑，通常设施较少或位置不太理想，难以填满空间。

高空置率迫使开发商发挥创造力。由于对旧建筑的需求减少，加上美国许多城市住房短缺，一些市中心建筑正在被改造成住宅用途。

这些项目通常包括一定比例的经济适用房，由税收激励措施提供资金。 2023年10月，拜登政府发布了一份联邦贷款、赠款、税收抵免和技术援助计划清单，这些计划可以支持商业到住宅的改造。

作为一名建筑师，我很高兴看到这些旧商业建筑的翻新，这比新建建筑更经济且更可持续。在我看来，它们从根本上改变了我们城市的特色，使其变得更好。 即使只有大约 20% 到 30% 的旧建筑可以盈利地改造，建筑师和开发商也在快速学习如何评估这些结构，以识别合适的候选者。

从工作场所到生活空间

将商业建筑改造成公寓并非始于疫情。 在新冠疫情爆发前的十年里，开发商从过时的酒店、办公楼、工厂、仓库和美国各地的其他建筑物中改造了超过 110,000 套公寓。 根据行业数据，目前有超过 58,000 套公寓正在从办公楼改造而来。

旧的乙级和丙级建筑的几个特点使其改造特别有吸引力。 这些建筑通常具有较小的楼板面积——每层楼的总平方英尺空间。 重要的是，它们还具有较短的“核心筒到外壳”距离——从包含楼梯和电梯的建筑核心筒到窗墙的距离。

住宅建筑规范通常要求自然光线照射到大多数房间。 由于起居空间、卧室和浴室通常由墙壁隔开，因此较小的核心筒到外壳的距离允许更多房间获得自然光，从而使改造更容易。

相比之下，典型的新办公楼具有更大的楼板面积和核心筒到外壳的距离，有时可能超过 50 英尺。 这使得它们更难改造成住宅。

但这并非不可能。 一种创造性的解决方案是将窗墙向内移动几英尺，以创建室外平台。 这是一种吸引人的便利设施，但也是一项额外的成本。 在一些核心筒深度大于需要的改造中，开发商增加了内部垂直井道或天井，以将日光引入室内空间。

许多旧商业建筑还提供更高的天花板，这在住宅市场上尤其受欢迎。 公寓和公寓通常不需要像办公室那样用悬挂式吸音瓷砖天花板来隐藏机械和电气设备，因此它们可以提供 12 英尺或更高的净空高度。

一些旧建筑，包括许多用砖或石头建造的建筑，都有大窗户，这在住宅用途中也很受欢迎。 相反，较小的窗户或较高的窗台高度可能会降低改造的意愿。

许多旧建筑是在空调广泛普及之前建造的，因此它们有可操作的窗户。 这对于住宅改造来说又是另一个优点，因为居住者通常希望在其住宅单元内有自然通风。

改造的障碍

旧建筑的一些特点会使住宅改造更加困难。 例如，位置始终很重要。 远离其他便利设施（如餐馆或杂货店）的建筑物可能不太受欢迎。

具有更不寻常的楼板或几何形状的建筑物可能适用于办公用途，但可能难以分割成住宅单元。 含有石棉或铅漆的旧结构可能需要昂贵的修复。

分区法可能禁止住宅用途，或以其他方式限制建筑物的用途。 城市可以在鼓励住宅改造方面发挥重要作用，方法是重新审视分区法规或向开发商提供税收激励。

住宅改造的最大成本之一是需要更换建筑系统，例如管道和供暖系统。 例如，商业办公空间的管道要求主要通过建筑核心筒中的盥洗室设施来满足。 公寓或公寓每个都需要自己的浴室和厨房，从而增加了大量成本。

重返“可步行城市”

尽管存在这些挑战，但如果住宅改造将人和活力带回工作日以外的市中心，商店、餐馆、娱乐场所和充满活力的生活方式的其他便利设施将随之而来。

建筑师、规划师、开发商和政治家越来越关注“可步行城市”或“20分钟城市”。 这两个概念都暗示提供必要的便利设施，如杂货店、学校和餐馆，居民可以步行到达，从而减少拥有汽车的需求，并促进更可持续的生活方式。

可步行城市并不是一个新想法。 在整个 19 世纪，美国城市（如纽约和芝加哥）的人们在混合用途社区内生活、工作、购物和社交。

二战后汽车所有权的增长将这些用途分隔开来，形成住宅郊区、办公园区、购物中心和电影院。 许多评论家认为郊区化是一项失败的实验，它促进了城市扩张式发展，对汽车的依赖和经济不平等。

随着更多市中心办公楼被改造成住宅用途，其中许多可能会容纳餐馆、日托设施、杂货店和其他服务性企业，通常位于其底层。 这些便利设施有助于项目的财务成功以及居民充满活力的生活方式。

所有这些转变都引发了问题。 建筑师和开发商能否找到设计能够在几个世纪内服务于多种用途的建筑物的方法，而不是在 100 年内变得过时的单一目标用途？ 中高层建筑能否被设想为灵活的结构网格，并采用成本较低且易于更换的模块化插件？ 这样的结构可以适应不断变化的需求，其中一些需求可能是我们尚未知道但对城市基础设施至关重要的。

建筑师、规划师和开发商正在开始探索这些问题。 将市中心办公室改造成住宅用途可能只是一个起点。 这也提醒我们，充满活力的城市可以重新塑造自己以应对挑战。

本文最初发表于 The Conversation。 阅读原文。